Целесообразно ли менять управляющую компанию на тсж. Как поменять управляющую компанию или тсж в доме, выбор новой ук

Если любому из вас задать вопрос: выбирали ли вы для своего дома управляющую компанию, наверное, 90% ответят, что не только не выбирали, но и вообще не слышали о каких-либо выборах УК.

Причина такой ситуации состоит в том, что в период, когда началась реформа ЖКХ и вводился Жилищный кодекс РФ, созданные на базе старых ЖЭКов новые управляющие компании, воспользовавшись правовой безграмотностью и неорганизованностью большинства жителей, просто «закрепили» за собой право управлять домами, даже не сообщив об этом собственникам.

Так и остались собственники МКД как «крепостные» при старом ЖЭКе, только уже в новом обличии - в виде управляющей компании. В связи с тем, что все многоквартирные дома были «закреплены» за такими УК, новых «игроков» на рынке ЖКХ не возникло. Создался своеобразный монопольный рынок управляющих компаний.

И началось: без согласия собственников изменяют ставку содержания жилья; вводят целевой сбор; моют подъезд раз в квартал, а плату за уборщицу собирают ежемесячно; включают в расчеты СОИ (общедомовые нужды) сверхнорматив и т. д.

В экономической теории одним из свойств монополизированного рынка является возможность монополиста рынка осуществлять дискриминацию потребителей, устанавливая цену на свой товар по своему усмотрению. И при всем при этом не нести ответственность за ненадлежащее содержание общего имущества многоквартирного дома!

Однако жизнь не стоит на месте. Недовольство жителей уровнем качества услуг (а зачастую и отсутствием этих услуг) возрастает, люди ищут пути выхода - кто-то создает ТСЖ, кто-то стремится найти на рынке новую, современную управляющую компанию. К счастью, на рынке стали появляться управляющие компании нового типа, которым выжить среди больших монополий можно только в том случае, если их работой жильцы будут довольны.

Так как же уйти от «крепостничества»? Расскажем в нашей инструкции ниже.

ПРАВИЛА РАСТОРЖЕНИЯ ДОГОВОРА УПРАВЛЕНИЯ С УПРАВЛЯЮЩЕЙ ОРГАНИЗАЦИЕЙ

Жилищный кодекс РФ не дает нам права вот так, проснувшись однажды утром, взять и отказаться от услуг определенной УК.

Существует несколько способов сделать это на законных основаниях:

1) Выбор новой управляющей организации по окончании срока действия договора управления со старой УК.

2) Существенные нарушения договора управления старой управляющей организацией.

Согласно п. 8.2 ст. 162 Жилищного кодекса РФ, собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора. И принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.

3) Смена УК на основании общего собрания собственников МКД в период действия договора и без существенных замечаний к ее работе.

На этот счет есть Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 22.11.2011 г. № 7677/11. Которое трактует пункт Жилищного кодекса так, что собственники могут сменить УК, если они приняли об этом решение на собрании, даже если со стороны УК не было существенных нарушений договора управления.

4) Смена способа управления многоквартирным жилым домом.

Например, на общем собрании собственников вы принимаете решение о создании ТСЖ или ТСН, но впоследствии товарищество не осуществляет управление многоквартирным жилым домом самостоятельно, а нанимает для этого управляющую компанию в соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 137 Жилищного кодекса РФ. Кстати, у такого способа есть один немаловажный плюс - если новая УК не оправдает ожиданий, то сменить ее можно будет, проведя всего одно заседание Правления ТСЖ, если это предусмотрено уставом товарищества.

5) Расторжение договора по соглашению сторон, если старая УК согласна расторгнуть договор.

6) Лишение управляющей компании лицензии на право управления вашим домом, согласно статьи 199 Жилищного кодекса РФ.

КАК ВЫБРАТЬ «ПРАВИЛЬНУЮ» УПРАВЛЯЮЩУЮ КОМПАНИЮ?

ШАГ 1. ПОДБОР НОВОЙ УПРАВЛЯЮЩЕЙ КОМПАНИИ

Определение круга претендентов - это один из самых важных и ответственных моментов. Обычно таким вопросом занимается или Совет дома, или инициативная группа.

Обязательно обсудите вопрос смены УК с соседями и собственниками других помещений в МКД.

Совет 1

Отбросьте все сомнения, что ваш дом не заинтересует ни одну управляющую компанию. Практика Центра защиты прав граждан «Справедливая Россия» показывает обратное.

Даже старые, так называемые «проблемные» дома интересны управляющим организациям. Такой интерес может быть вызван разными причинами, при этом не важно какими, а важно, что практически любой дом по-своему интересен той или иной управляющей компании.

Перечень управляющих организаций, как правило, размещен на официальном сайте муниципального образования. В любом случае в отделе ЖКХ Администрации своего города можно получить актуальный список всех действующих в городе УК.

Совет 2

Не пренебрегайте неизвестными вам или молодыми организациями.

Зачастую новые организации более ориентированы на «клиента», деятельность их более прозрачна, и у них есть огромное желание закрепиться на этом рынке услуг, потеснив больших «монстров».

Совет 3

Изучите всякого рода рейтинги и антирейтинги, так называемые «черные списки». Эти рейтинги часто публикуются в открытых источниках, сети Интернет, по результатам работы ГЖИ, Роспотребнадзора и других государственных ведомств.

ШАГ 2. ПЕРВОЕ ЗНАКОМСТВО

Обзвоните как можно больше компаний и переговорите с их руководством на тему возможности управления вашим домом.

Напроситесь на визит к руководству выбранной вами потенциальной управляющей организации и обсудите все интересующие вас вопросы. Причем ехать лучше активу Совета дома или группе скептически настроенных жильцов.

Постарайтесь узнать, насколько ваш дом интересен для потенциально выбранной вами управляющей компании, оцените основные коммерческие преимущества компаний.

Цель первого шага - составить общее мнение о компании-претенденте и выбрать среди всех претендентов 2-5 компаний.

Центр защиты прав граждан «Справедливая Россия» может оказать вам помощь в первоначальном отборе компаний и организовать площадку для ознакомления и презентации этих компаний для Совета МКД или инициативной группы.

ШАГ 3. ЗНАКОМСТВО С ВЫБРАННЫМИ ПРЕТЕНДЕНТАМИ

На этой стадии необходимо как можно ближе познакомиться с претендентами, целенаправленно получить информацию о компаниях из открытых источников. Если компания входит в антирейтинг, уточнить, по каким причинам это случилось.

Очень желательно пообщаться с жителями (Советом МКД) тех домов, которыми управляют выбранные вами претенденты, потому что эта информация будет наиболее объективна для вас.

Вопросы к таким жителям могут быть различные. Примерный перечень вопросов может состоять из следующего: как компания обслуживает дом в целом; как часто проводится уборка мест общего пользования; как реагирует компания на предложения жителей и замечания; насколько доступно руководство компании для общения с жителями; как быстро реагирует на аварии; насколько качественно проводится ремонт; как компания отчитывается перед жителями; какие есть в целом претензии к компании.

Целью этой стадии является ранжирование выбранных претендентов и определение предпочтений.

Сбор технической информации по своему дому

Этот шаг может производиться на более ранних стадиях, еще до действий по обзвону, но он не должен быть позднее, чем шаг 3 (знакомство с выбранными претендентами).

На этом этапе необходимо собрать сведения о своем доме. Чем подробнее будет информация, тем лучше. Вы сами, как собственник, должны понимать, в каком состоянии находится ваш дом.

Сведения о технических характеристиках вашего дома вы можете запросить в своей УК, например, ознакомиться с техническим паспортом дома, также эти сведения можно получить в БТИ, но эта услуга является платной.

Определение насущных проблем в доме

Вряд ли эта стадия вызовет затруднение у собственников, потому что свои наиболее животрепещущие проблемы известны заранее.

Это может быть необходимость срочного ремонта крыши, которая протекает уже давно, это может быть необходимость изменения придомовой территории и увеличения парковочных мест для автомашин, или установка детской площадки.

На этой стадии необходимо составить список, ранжировав проблемы по значимости.

ШАГ 4. ПЕРЕХОД К ОБСУЖДЕНИЮ ОСНОВНЫХ УСЛОВИЙ ДОГОВОРА УПРАВЛЕНИЯ

На этой стадии собственники переходят к определению возможностей управляющей компании по обслуживанию их общего имущества.

Для этого мы предлагаем направить каждой УК-претенденту опросный лист (анкету).

В анкете собраны наиболее интересующие жителей вопросы по содержанию их общего имущества в МКД. Естественно, что для ответов на многие вопросы управляющей организации потребуется изучение технических характеристик дома, а возможно и его обследование.

ШАГ 5. ОПРЕДЕЛЕНИЕ ПОБЕДИТЕЛЯ

По результатам анкетирования Совет дома либо инициативная группа определяет победителя проведенного ими конкурса и переходит к обсуждению условий будущего договора, его формы, перечня предоставляемых услуг, тарифов и т. д. конкретно для своего дома.

ШАГ 6. ПРОВЕДЕНИЕ ОБЩЕГО СОБРАНИЯ ПО ВЫБОРУ НОВОЙ УПРАВЛЯЮЩЕЙ ОРГАНИЗАЦИИ

Если пройдены все предыдущие шаги, объяснить собственникам на общем собрании, почему необходимо выбрать новую управляющую компанию, не составит большого труда. Порядок проведения общего собрания собственников помещений регламентирован ст. ст. 44-48 Жилищного кодекса РФ.

Порядок смены управляющей компании многоквартирного дома требует того, чтобы решение приняли собственники, обладающие более чем 50% голосов. Важно учесть, что голоса подсчитываются не по количеству собственников жилья, а по метражу квартир относительно всей жилой площади в здании.

На всех стадиях проведения конкурса специалисты Центра защиты прав граждан «Справедливая Россия» готовы оказать консультативную и организационную помощь жителям домов по выбору новой управляющей компании.

Помните, выбираете и принимаете решение только вы сами!

В настоящей статье будет рассмотрен вопрос, каким образом собственники многоквартирного дома могут поменять управляющую организацию, если их не устраивает ее работа. Рассмотрим общий порядок смены управляющей организации в доме, а также практические нюансы, появившиеся в связи с лицензированием деятельности по управлению многоквартирными домами и появлением в Жилищном кодексе РФ новой формы проведения общих собраний.

В соответствии со статьей 44 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является высшим органом управления многоквартирным домом. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в целях управления многоквартирным домом путем обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование. В случае если управляющая организация (далее - УК), которая управляет многоквартирным домом, выполняет обязанности по управлению ненадлежащим образом или по любой другой причине не устраивает жильцов, то единственный способ поменять ее - провести общее собрание собственников, на котором принять решение о расторжении договора с УК и выборе другой УК.
Согласно ч. 3 ст. 161 ЖК РФ способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме. Пункт 8 ст. 162 ЖК РФ указывает на возможность изменения или расторжения договора управления многоквартирным домом в порядке, установленном гражданским законодательством.
Исходя из изложенного появляется противоречие, поскольку, с одной стороны, ЖК РФ императивно установил возможность собственникам в любое время выбирать способ управления, а с другой - указывает на возможность расторжения договора в порядке, который устанавливает Гражданский кодекс РФ (далее - ГК РФ), где указано, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. То есть если исходить из норм ГК РФ, то собственники могут расторгнуть договор с УК только в случае, если она существенно нарушает условия договора управления, что сделать довольно проблематично, потому что не понятны критерии, по которым возможно это установить, и процесс доказывания. На данный вопрос ответ дал Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Постановлении от 22.11.2011 N 7677/11, в соответствии с которым правовая конструкция договора управления многоквартирным домом не позволяет усмотреть в нем наличие таких особенностей, которые позволяли бы ущемить жилищные права домовладельцев как потребителей услуг управляющих организаций по сравнению с положением тех же лиц, выступающих потребителями аналогичных услуг, при иной форме управления домом.
Указанная позиция нашла отражение и в судебной практике.
Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 23 сентября 2015 г. по делу N А56-73665/2013:
"Согласно статье 44 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом, к компетенции которого относится, в частности, выбор способа управления многоквартирным домом.
Пунктом 8 статьи 162 ЖК РФ предусмотрена возможность изменения или расторжения договора управления многоквартирным домом в порядке, установленном гражданским законодательством.
В данном случае собственники помещений многоквартирного дома отказались от договора управления многоквартирным домом с ТСЖ "Дом купца Елисеева", избрав иной способ управления многоквартирным домом - управление ТСЖ "Дворцовый, 37".
Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 2 сентября 2015 г. по делу N А56-62648/2014:
"Нормы части 8.2 статьи 162 ЖК РФ позволяют собственникам помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом не только в случае, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, но и в случае принятия ими решения о выборе иной управляющей организации или изменения способа управления данным домом".
Указанную сложившуюся практику немного сбило Определение Верховного Суда Российской Федерации от 28.04.2015 N 46-КГ15-3, в котором указано:
"Применительно к части 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации право на односторонний отказ от исполнения договора управления жилым домом возникает у собственников помещений лишь при условии неисполнения либо ненадлежащего исполнения управляющей организацией принятого на себя обязательства.
По настоящему делу оснований, предусмотренных частями 8.1 и 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, для расторжения договора управления многоквартирным домом по инициативе собственников жилых помещений в одностороннем порядке не установлено.
Вместе с тем частью 8 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрена возможность изменения или расторжения договора управления многоквартирным домом в порядке, установленном гражданским законодательством, однако в порядке, предусмотренном статьями 450 - 453 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственники жилых помещений к ООО "Управляющая компания N 2 жилищно-коммунального хозяйства" с требованием о расторжении договора управления многоквартирным жилым домом не обращались".
Указанный судебный акт Верховного Суда РФ можно понять следующим образом: собственники могут изменить способ управления или поменять УК в любое время, но они обязаны уведомить предыдущую УК, тем самым будет соблюден порядок расторжения договора, предусмотренный ГК РФ.
Таким образом, ключевым моментом при ситуации, когда жители хотят поменять УК, является принятие ими решения о смене УК и направление письменного уведомления в адрес УК о расторжении договора (для подстраховки желательно с указанием причин неудовлетворительной работы и фиксированием недостатков в оказании услуг актами).
Далее рассмотрим нюансы, которые должны быть отражены в протоколе о смене УК. В связи с лицензированием с мая 2015 года деятельности по управлению многоквартирными домами, Государственная жилищная инспекция (далее - ГЖИ) начала вести реестр лицензий субъекта Российской Федерации, в котором за каждым домом закрепляется конкретная УК. По правилам статьи 198 ЖК РФ в случае изменения перечня многоквартирных домов, деятельность по управлению которыми осуществляет лицензиат, в связи с заключением, прекращением, расторжением договора управления многоквартирным домом лицензиат в течение трех рабочих дней со дня заключения, прекращения, расторжения указанного договора обязан разместить эти сведения на официальном сайте для раскрытия информации, а также направить их в орган государственного жилищного надзора. Орган государственного жилищного надзора после получения сведений, указанных в части 2 настоящей статьи, вносит изменения в реестр лицензий субъекта Российской Федерации.
По сложившейся за год практике ГЖИ обращает внимание на следующие юридически значимые моменты, отраженные в протоколах общих собраний собственников: принято ли решение на общем собрании и отражено ли в протоколе решение собственников о выборе новой конкретной УК, принято ли решение о расторжении договора (индивидуально-определенного) с предыдущей УК, о заключении договора на управление с новой УК. Кроме того, должно быть выбрано конкретное лицо (собственник), которого жители уполномочивают на подписание и заключение договора на управление с новой УК. В случае отсутствия одного из указанных пунктов или некорректной их формулировки ГЖИ может отказать по формальным основаниям во включении новой УК в реестр лицензий субъектов новой УК. Несмотря на то что возможность такого отказа не следует из норм ЖК РФ, практика такая появилась (но это тема для другой статьи).
В ЖК РФ введена новая форма проведения общего собрания собственников - общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть проведено в форме очно-заочного голосования. Указанная форма является наиболее удобной для проведения общих собраний, поскольку всегда сложно набрать необходимый кворум на очном голосовании, и после проведения очного необходимо проведение заочного голосования. А при новой форме, по сути, сразу одновременно проводится очное и заочное голосование.
Также необходимо иметь в виду, что вышел Приказ Минстроя России от 25.12.2015 N 937/пр "Об утверждении Требований к оформлению протоколов общих собраний собственников помещений в МКД и Порядка передачи копий решений и протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах в уполномоченные органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, осуществляющие государственный жилищный надзор", он зарегистрирован в Минюсте РФ 14 апреля 2016 года под номером 41802. Указанным Приказом утверждены Требования к оформлению и содержанию протокола общего собрания собственников помещений МКД и Порядок передачи копий решений и протоколов общего собрания в региональные органы Госжилнадзора. Приказ Минстроя вступает в силу с 29.04.2016.

Домоуправление

Несмотря на то, что реформа ЖКХ в России официально стартовала в далеком 2008 году, степень удовлетворенности населения осуществляемыми преобразованиями в гору идти не торопится. Причин тому несколько, но одна из ключевых — крайне слабая вовлеченность собственников жилья в процесс управления многоквартирным домом. Этот фактор способствует сохранению низкого уровня информированности о своих правах.

Вот и получается — ходим, плюемся на неприятный запах от мусоропровода или на переполненные баки на контейнерной площадке, впотьмах нащупываем собственную замочную скважину, даже можем с соседом, не стесняя себя в выражениях, данные мелкие неурядицы обсудить. Но дальше подъездных разговоров дело не идет.

Между тем, ситуацию можно и нужно менять. Точнее не ситуацию, а не справляющуюся с обязанностями управляющую компанию. Те, кто скажет, что это сопряжено с необходимостью продираться через чудовищные бюрократические заросли — вводят вас в заблуждение. Единственная оговорка связана с тем, что сменить управляющую компанию можно не раньше чем через год после заключения договора. Государство дало ей послабление в 12 месяцев, мотивировав это необходимостью погружения в курс дела и отладки своей работы. Кстати, договор между собственниками многоквартирного дома и УК заключается сроком от года до 5 лет.

Если у вас вдруг нет на руках договора — то вы явно никогда не посещали собрания собственников жилья, на котором за вас принимали решения, а вы позже за эти решения расплачивались. Где-то нервами и временем, где-то деньгами. Так что немедленно истребуйте договор и внимательно изучите его текст. В документе прописаны обязанности управляющей компании. Не выполнение их или выполнение в ненадлежащем качестве и с нарушением сроков дают собственникам основания для предъявления претензий или для отказа от услуг компании:

• ненадлежащее содержание общедомового имущества,
• нарушение качества предоставления коммунальных услуг,
• несвоевременное выполнение заявок от населения по ремонту,
• сокрытие своей деятельности и так далее.

По последнему пункту следует дать небольшие пояснения. Жилищный кодекс предписывает управляющим компаниям в обязательном порядке в первом квартале предоставлять общему собранию собственников жилья отчет об итогах своей деятельности. Если этих отчетов нет, или их полнота не соответствует требованию о раскрытии информации, то это может служить основанием для замены управляющей организации.

Алгоритм смены управляющей компании:

• Помните, что инициатором смены управляющей компании может быть любой собственник. А вот решать судьбу управляющей компании в любом случае придется коллегиально на общем собрании. Планируя отказ от услуг действующей управляющей компании, определитесь с тем, кто придет ей на смену. Проанализируйте рынок управляющих компаний, наведите нужные справки, получите ответы на вопросы, которые позволят получить ясную картину относительно надежности УК: сколько домов находится в ее управлении, есть ли у компании аварийно-диспетчерская служба, насколько оперативно рассматриваются заявки граждан. Не поленитесь пообщаться с собственниками, проживающими в доме, находящемся в управлении компании. Задайте интересующие вопросы напрямую руководству управляющей компании. Важно договориться с УК о правовом сопровождении дальнейших шагов, касающихся перехода дома в ведении новой компании.

• Информацию о планируемом к проведению собрании необходимо донести до каждого собственника. Упустите хоть одного — у управляющей компании будет повод оспорить решение через суд. Вручите соответствующее уведомление под роспись каждому владельцу квадратных метров либо поадресно разошлите заказным письмом с уведомлением. Информируя собственников о планируемом собрании, обязательно четко обозначьте дату, время его проведения, перечень вопросов для обсуждения, состав счетной комиссии. Не забудьте расклеить объявления не позднее, чем за 10 дней до анонсированной даты проведения собрания. Не забудьте, что зачастую в числе собственников фигурирует муниципалитет, представителей которого нужно также заблаговременно оповестить о собрании.

• Определитесь с тем, кто будет вести протокол собрания. Перед обсуждением вопросов повестки простым голосованием необходимо утвердить секретаря и председателя собрания. Протокол следует составить в письменной форме, подписать председателем и секретарем, а также членами счетной комиссии. В протоколе обязательно указываются дата и место проведения общего собрания собственников, повестка дня, кворум. Решения общего собрания собственников должны быть доведены до сведения всех собственников помещений, в том числе и не принявших участие в собрании, в течение десяти дней со дня принятия этих решений.

• Собрание будет признано состоявшимся, если в нем примут участие собственники, обладающие более 50% голосов. Важно помнить, что голос зависит от размера жилой площади, находящейся в собственности гражданина. Если в поддержку смены управляющей компании будет отдано меньше 50% голосов, то есть возможность провести заочное голосование. Об этом мероприятии собственников придется обязательно поадресно уведомить еще раз, обозначив в сообщении те же вопросы, что значились в повестке при подготовке к очному собранию, приглашение к голосованию, а также время и место сбора листов голосования. Обратите внимание, что в заочном голосовании должен принять участие каждый собственник. Не забудьте, что по каждому пункту голосования должны быть варианты ответа «За», «Против», «Воздержался». Если в итоге инициатива наберет больше 50% голосов, то ее противники вынуждены будут подчиниться большинству, а опальная управляющая компания обязана в 30-дневный срок сдать дела новой. Кроме того собранием должны быть определены уполномоченные лица — представители жителей многоквартирного дома, которые смогут от имени жителей подписывать акты выполненных работ, получать от управляющей компании необходимую информацию и т. д.

• Ознакомив с протоколом собрания всех собственников, обязательно вышлите его копии бывшей и новой управляющей компании. Таким образом, вы уведомляете одних о расторжении договора, вторых — о намерении заключить новый. После заключения договора проследите за тем, чтобы управляющая компания предоставила договор каждому собственнику на подпись в двух экземплярах. В обязанности новой управляющей компании входит необходимость заключения договоров с ресурсоснабжающими организациями.

В ряде случаев старая управляющая компания может отказаться добровольно уйти с обжитой территории. Тогда все споры разрешаются в судебном порядке. Именно по этой причине следует крайне внимательно отнестись к требованиям Жилищного Кодекса РФ, относящихся к вопросу выбора способа управления многоквартирным домом и смене управляющей компании. Лучше на первом же этапе взять в помощники квалифицированного юриста, который, к слову, может проживать в вашем доме и оказать услуги на безвозмездной основе.

Смена управляющей организации - процедура обыденная и несложная. Но как уведомить действующую управляющую организацию о переменах? Кто должен это сделать и как скоро после проведения ОСС?

Смена управляющей организации

Часто управляющие организации узнают о прекращении своих полномочий, когда получают повестку в суд. Но как они могли вовремя передать новой УО техническую документацию и другие документы, связанные с управлением МКД, если их вовремя не предупредили?

А между тем Минстрой РФ напоминает, что, согласно ЖК РФ, копия решения о смене управляющей организации должна направляться в действующую УО.

Орган управления МКД - общее собрание собственников помещений в МКД (ст. 44 ЖК РФ). И в его полномочиях - выбирать и менять способ управления МКД . Способ управления МКД, согласно ч. 3 ст. 161 ЖК РФ , выбирается на ОСС и может быть изменён в любое время также на основании решения ОСС.

Выбранная управляющая организация приступает к управлению МКД с даты, установленной договором управления. Если такая дата в договоре не прописана - не позднее тридцати дней с даты подписания договора управления. Эти правила установлены ч. 4 ст. 198 и ч. 7 ст. 162 ЖК РФ .

Уведомление управляющей организации

У инициатора ОСС есть обязанность, указанная в ч. 1 ст. 46 ЖК РФ , - передавать копии решений и протокола ОСС в управляющую организацию, правление ТСЖ, ЖК и ЖСК. И сделать это необходимо не позднее чем через десять дней после проведения ОСС в МКД.

Полный перечень технической документации на МКД , которую предыдущая управляющая организация должна передать новой, представлен в постановлении Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 .

В этих документах вы найдёте данные о составе и состоянии ОИ в МКД:

• технический паспорт дома;
• документы на приборы учёта;
• документы о приёмке результатов работ, сметы, описи работ;
• акты осмотра, проверки состояния;
• акты проверок и выданные паспорта готовности к отопительному периоду;
• инструкция по эксплуатации МКД;
• кадастровый план земельного участка;
• выписка из Росреестра;
• градостроительный план земельного участка;
• документы о действии сервитута или иного обременения;
• проектная документация;
• списки собственников, нанимателей и арендаторов;
• договоры об использовании общего имущества МКД;
• решения и протоколы общих собраний собственников.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .

Это быстро и БЕСПЛАТНО !

Если организация выполняет все свои обязательства, то собственники квартир вряд ли захотят ее сменить. Чаще всего это случается, если УК злоупотребляет своими полномочиями.

Таким примеров немало:

• злостное невыполнение обязанностей, закрепленных в ;
• УК предоставляет некачественные услуги, уменьшает необходимый объем и т. д.;
• не проводятся ремонтные работы;
• организация игнорирует обращения граждан;
• управляющая компания подозревается в воровстве.

Существуют и другие причины для смены УК в 2019 году. Например, жильцы могут инициировать эту процедуру, если заканчивается срок лицензии компании. Основанием для смены организации также является окончание срока действия договора, если в нем нет условия пролонгации.

Законодательная база

Выбор другой УК

Нет смысла настаивать на смене организации, если нет никакой альтернативы. Сначала следует проверить наличие надежных компаний. Важно проверять отзывы, рейтинг и другую информацию.

Не лишним будет пообщаться с жильцами дома, который обслуживает выбранная УК. Также нужно узнать, сможет ли руководство компании взять на баланс еще один МКД.

Собрание собственников

Организация общего заседания проводится стандартно. Инициаторам необходимо за 10 дней сообщить нужные сведения (место, время, повестку дня) всем жильцам многоквартирного дома. Обязательно оформляется письменное уведомление (никаких устных сообщений).

Повесткой дня является:

• расторжение соглашения с УК;
• выбор новой организации;
• оформление контракта с новой организацией.

Если нет возможности провести очное мероприятие, то можно использовать его заочную форму. Во время собрания нужно оформить протокол, который потому подписывают председатель, секретарь и члены счетной комиссии.

Чтобы смена управляющей компании в многоквартирном доме была осуществлена по всем правилам, нужно, чтобы за это проголосовало больше 50% присутствующих.

Решение, принятое на заседании, доносится до тех жильцов, которые не смогли принять участие в голосовании.

Уведомление старой УК

Управляющую компанию необходимо поставить в известность о принятом решении по всем правилам. То есть, с соблюдением нужных формальностей.

Поэтому в течение 5 дней после собрания соответствующее уведомление и копию протокола направляют не только в УК, но и в службу государственного жилищного надзора.

Заключение договора

Вышеперечисленные документы передаются также руководству управляющей компании, с которой хотят сотрудничать жильцы.

Право подписи договора есть у всех жильцов многоквартирного дома. По закону () документы обязаны пописать больше половины владельцев квартир. Иначе соглашение просто не будет иметь юридической силы.

Договор обязательно должен содержать такие пункты:

• состав имеющегося имущества (сведения тех. паспорта);
• перечень услуг, которые будет предоставлять УК;
• стоимость услуг, способы оплаты;
• права и обязанности сторон;
• ответственность, если условия соглашения не будут выполнены участниками;
• способ предоставления отчетности жильцам.

Документ ступает в силу с момента подписания или с даты, которая была выбрана сторонами.

Какие документы нужны?

Так как смена управляющей компании является юридической процедурой, то инициаторам обязательно понадобятся соответствующие документы. В первую очередь это заявление, протокол собрания владельцев квартир и договор со старой управляющей компании. Также лучше иметь реальные доказательства того, что УК не выполняла своих обязанностей (если этот факт имел место быть).

Оплата счетов ЖКХ в новую компанию

Смена УК часто пугает жильцов именно из-за различных финансовых вопросов, которые очень часто возникают. Например, когда нужно перечислять денежные средства новой компании? Считается, что делать это необходимо, как только будет подписан договор. На самом деле это не совсем так.

Многоквартирный дом должен быть включен в лицензию УК (эту информацию можно узнать на сайте ГЖН). Только после этого собственники могут без опасений оплачивать услуги организации.

Что делать, если УК не хочет отдавать дом?

Для недобросовестных управляющий компаний наличие на содержании многоквартирного здания – это хороший способ для осуществления различных мошеннических схем. Поэтому УК не всегда положительно реагируют на решение жильцов и отказываются передавать документы новой компании.

В этом случае есть только один реальный способ добиться правильно решения – составление искового заявления.

Как минимум, можно пригрозить руководству организации судебным разбирательством. Если это не помогло, тогда следует нанимать хорошего юриста и готовить иск.

Можно ли поменять на ТСЖ?

Сменив несколько УК, жильцы часто приходят к выводу, что лучше управлять МКД с помощью ТСЖ. То есть, самостоятельно. Иногда это действительно лучшее решение, особенно когда в состав инициативной группы входят хорошие специалисты. Закон разрешает использовать товарищества и даже менять УК на ТСЖ.

Для смены достаточно организовать собрание жильцов и принять соответствующее решение. Процедура вполне стандартная, но следует понимать, какая нагрузка ляжет на плечи собственников квартир.

Очень большую популярность имеет смешанный тип управления. Жильцы формируют ТСЖ, но и от услуг управляющей компании не отказываются. Правда, УК занимается лишь предоставлением коммунальных услуг. Все остальные вопросы решают исключительно жильцы.